گزارش ۱۰| دولت‌ها چگونه در میانۀ بحران از مستأجران حمایت می‌کنند؟

همه‌گیری بیماری کرونا در سراسر جهان بر نیروی کار و فضای کسب‌وکار تاثیرات شدیدی دارد. معاونت رفاه اجتماعی وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی با همکاری مرکز توانمندسازی حاکمیت و جامعه جهاد دانشگاهی برای رصد وضعیت نیروی کار و حمایت‌های اجتماعی در سطح جهان و ایران اقدام به تولید سلسله گزارش‌های «کرونا، نیروی کار و حمایت اجتماعی» کرده است که در آن به پیامدهای این وضعیت از منظر ابعاد اقتصادی و رفاه اجتماعی می‌پردازد. در این شماره، به مسئله کاهش درآمد، مستأجران و کرونا پرداخته شده است؛ همچنین نظام‌های تنظیم و کنترل اجاره در دیگر کشورها مورد بررسی قرار گرفته است که در ادامه می‌خوانید.

مرکز توانمندسازی حاکمیت و جامعه

شیوع ویروس کرونا، اغلب جنبه‌های حیات اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی انسان‌ها را متأثر ساخته است. یکی از این جنبه‌ها که در ارتباط تنگاتنگ با حیات روزمرۀ انسان‌ها قرار دارد، بخش مسکن و اجاره‌داری ‌است. در مجموع بیش از ۳۰ درصد جمعیت کشور، ۵۱ درصد جمعیت استان تهران و ۴۴ درصد جمعیت شهر تهران اجاره‌نشین هستند. مستأجرینی که در میانۀ بحران مدت قراردادشان به اتمام رسیده است یا قادر به پرداخت اجاره‌ نیستند، از یک سو با دشواری‌های جست‌وجو برای خانه در ایام کرونا روبه‌رو هستند، و از سوی دیگر با افزایش شدید نرخ اجاره‌بها. مشکلات اما به بحران کرونا محدود نمی‌شود. وضعیت در تهران به طور خاص وخیم است و آمارها حاکی از حرکت بسیاری از اجاره نشین‌ها به سوی مراکز جنوبی شهر و سکونت‌گا‌ه‌های حاشیه‌ایست. مسئله البته فقط مختص به تهران نیست و گزارش‌های اخیر حاکی از افزایش قیمت مسکن،‌ و به تبع آن اجاره‌‌بها، در شهرهایی مثل مشهد، رشت و حتی خرم‌آباد است.

نرخ بالای اجاره نشینی و افزایش بیش از حد نرخ اجاره‌بها مختص ایران نیست و بسیاری از کشورها، به خصوص در کلان‌شهرهایشان، با این مسئله درگیرند. در بسیاری از کشورهایی که در واکنش به همه‌گیری جهانی کووید -۱۹، اقدامی در جهت حمایت از مستاجرین انجام داده‌اند، حکم‌های تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها برای چندین ماه اجرا نمی‌شود. گرچه، تقریبا در همۀ موارد اجاره‌‌بهای این مدت، اگرچه با تاخیر، باید پرداخت شود. در کشورهایی مثل آلمان، سیاست‌گذار حداکثر زمان پرداخت اجاره‌بهای واحدهای مسکونی و تجاری، و حداکثری سودی که به این مبالغ عقب‌افتاده تعلق می‌گیرد، را نیز تعیین کرده‌است. برخی کشورها برای حمایت از سرمایه‌گذار خصوصی و جلوگیری از فشار مضاعف مالک به مستاجر، در کنار متوقف کردن حکم‌های تخلیه، به امهال چند ماهۀ اقساط وام‌های مسکن نیز روی آورده‌اند.

این گزارش، در ادامه، به بررسی نظام‌های تنظیم و کنترل اجاره (rent regulation and control system) می‌پردازد. این نظام‌ها می‌توانند از بهره‌گیری مالکان از جایگاه کمابیش انحصاری‌شان در برخی بازارهای مسکن جلوگیری کنند، به مالکین خصوصی اجازه ندهند اجاره‌ای بالاتر از نرخ بازار بر مستأجر ساکن در یک خانه برای تمدید قرارداد تحمیل کنند، و مانع از افزایش ناگهانی و بیش‌از‌حد اجاره‌ها در شوک‌های کوتاه‌مدت شوند. این یادداشت در انتها به طور خلاصه به قوانین و اقدامات ایران در زمینۀ کنترل و تنظیم بازار پرداخته و نظام‌های تنظیم بازار در آلمان،‌ سوئد و ایالات‌متحده را به اختصار معرفی می‌کند.

دریافت نسخه الکترونیکی گزارش کرونا، نیروی کار و حمایت اجتماعی- شماره دهم

کاهش درآمد، عدم پرداخت اجاره‌ها و حکم تخلیه: دولت‌ها چگونه از مستأجران در میانۀ بحران حمایت می‌کنند؟

شیوع ویروس کرونا، اغلب جنبه‌های حیات اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی انسان‌ها را متأثر ساخته است. یکی از این جنبه‌ها که در ارتباط تنگاتنگ با حیات روزمرۀ انسان‌ها قرار دارد، بخش مسکن و اجاره‌داری ‌است. در مجموع بیش از ۳۰ درصد جمعیت کشور، ۵۱ درصد جمعیت استان تهران و ۴۴ درصد جمعیت شهر تهران اجاره‌نشین هستند. مستأجرینی که مدت قراردادشان به اتمام رسیده است، از یک سو با دشواری‌های جست‌وجو برای خانه در ایام کرونا روبه‌رو هستند، و از سوی دیگر با افزایش شدید نرخ اجاره‌بها. طبق اعلام رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در دوره شیوع کرونا بسیاری از مستأجران در تماس‌ با این اتحادیه اعلام کرده‌اند که مالکان حکم تخلیه واحدهای مسکونی آن‌ها را گرفته‌اند و بسیاری از ساکنان و مستأجرین فعلی نیز، به دلیل شیوع ویروس کووید-۱۹، اجازه بازدید از واحدهای مسکونی خود را نمی‌دهند. در چنین وضعیتی، وزارت راه پیشنهاد تمدید ۶ ماهه قراردادهای اجاره را به ستاد ملی مبارزه با کرونا داده بود و این ستاد با تمدید ۲ ماهه قراردادها با همان نرخ قبلی موافقت کرد.

اجارۀ مسکن باید ثابت بماند.

اما سایر کشورها در میانه بحران کرونا چه اقداماتی در زمینه حمایت از مستأجران انجام داده‌اند؟

ایالات‌متحده: مستأجران و کرونا

اقدامات ایالات متحده در زمینۀ جلوگیری از تخلیۀ اجباری در دورۀ کرونا، در سطوح مختلف فدرال، ایالتی و محلی انجام شده است. در سطح فدرال تمرکز بر عدم صدور حکم تخلیۀ اجباری و امکان تمدید ارفاقی بازپرداخت وام مسکن (Forbearance) بوده‌است. ادارۀ توسعۀ شهری و خانه‌سازی (Department of Housing and Urban Development) در این کشور، سازمان‌های مسکن عمومی (Public Housing Agencies) و مالکان خصوصی را تشویق کرده‌است که مانع از آوارگی خانواده‌ها با حکم تخلیۀ اجباری شوند. در راستای اجرای این پیشنهاد، دولت فدرال آمریکا، به مالکینی که مستأجرانشان را وادار به تخلیه نکنند، برای بازپرداخت وام‌ مسکن‌ مهلت می‌دهد. هم‌چنین، از طریق یارانه‌هایی که دولت در ایام بحران پرداخت کرده‌است، افراد کم‌درآمدی که کوپن مسکن دریافت می‌کنند، چنانچه درآمدشان به صفر نرسیده باشد، قادر به پرداخت مابه‌التفاوت کوپن و نرخ عادلانۀ اجاره‌بها (Fair Market Rent)خواهند بود؛ این نرخ معیاری برای تعیین میزان اجاره در برنامه‌های مسکنِ تحت حمایت دولت است.

در سطح ایالت‌ها، در بیشتر موارد، در حالی سیاست‌ها بر عدم صدور حکم تخلیۀ اجباری متمرکز است، که این توقف حکم تخلیه با تمدید ارفاقی بازپرداخت وام مسکن همراه نیست. دولت‌های ایالتی، با استفاده از اختیارات‌شان در شرایط اضطراری، در زمینۀ تمدید مدت اجاره و منع تخلیۀ اجباری به سرعت وارد عمل شده‌اند. به‌عنوان مثال استاندار کالیفرنیا دستوری صادر کرد تا مانع از اجرای احکام تخلیه برای اجاره‌نشینانی شود که تا تاریخ ۳۱ مارس ۲۰۲۰ تحت تأثیر کووید-۱۹ قرار گرفته بودند. ممانعت از تخلیۀ اجباری در این ایالت از پشتوانۀ قانونی دادگاه‌ها نیز برخوردار است. البته، در این ایالت بسته‌های حمایتی به عرضه‌کنندگان خصوصی مسکن تعلق نگرفته است و مالکان، مستقل از دریافت یا عدم دریافت اجاره، ملزم به پرداخت وام مسکن، مالیات بر ملک و سایر هزینه‌ها هستند. در سطوح دیگر دولت (شهرستان و شهر) نیز، از لحاظ اجرایی، ناهماهنگی بین قوانین مربوط به غیرقانونی بودن حکم تخلیه در دوران بحران و لزوم پرداخت اقساط مربوط به وام مسکن در بیشتر بانک‌ها و مؤسسات مالی، بسیار بحث برانگیز شده است.

کانادا: مستأجران و کرونا

در اغلب استان‌های کانادا یارانه‌ای برای پرداخت اجاره طی همه‌گیری جهانی کرونا پرداخت نمی‌شود. بااین‌حال، استانداری‌ها و سازمان‌هایی همچون نهاد دولتی وام مسکن و خانه‌سازی کانادا (Canada Mortgage and Housing Corporation) اعلام کرده‌اند که در بسته‌های کمک مالی اضطراری ارائه‌شده برای جایگزینی درآمد، که در سطح کشوری و استانی اجرا می‌شوند، یارانۀ اجاره نیز در نظر گرفته شده‌است.

تدابیر حمایت از اجاره‌دهندگان در دوران کرونا، بیشتر از سوی دولت‌های استانی ارائه شده‌ است و به همین دلیل در مناطق مختلف تفاوت‌هایی دارد. به‌طورکلی، استان‌ها از دو طریق به اجاره‌نشینان کمک  کرده‌اند: (۱) توقف تخلیۀ اجباری: اغلب استان‌ها تا ماه آوریل، با اعمال برخی محدودیت‌ها، صدور حکم تخلیۀ اجباری را متوقف کردند. هنوز مشخص نیست که پس از پایان دورۀ توقف تخلیۀ اجباری، صاحب‌خانه در قبال عدم پرداخت اجاره‌های عقب‌افتاده از لحاظ قانونی چه اقداماتی می‌تواند انجام دهد. (۲) کمک هزینۀ اجاره: برخی استان‌ها (به‌جای یا علاوه‌بر) مزایای جایگزین درآمد، به پرداخت کمک هزینۀ مستقیم اجاره نیز روی‌ آورده‌اند. این کمک‌هزینه‌های اجاره عمدتاً به‌طور مستقیم به مالکان پرداخته می‌شود تا میزان اجارۀ پرداختی مستأجران را کاهش دهد. به‌عنوان مثال، استان بریتیش کلمبیا علاوه بر کمک‌هزینۀ اجاره تا مبلغ ۵۰۰ دلار، که به‌صورت ماهیانه به مالکان پرداخت می‌شود، افزایش اجاره را نیز ممنوع کرده است.

بریتانیا: مستأجران و کرونا

در بریتانیا مستأجران املاک تجاری، اگر نتوانند اجارۀ خود را به دلیل عوارض ناشی از شیوع کووید-۱۹ پرداخت کنند، وادار به تخلیه نخواهند شد. هم‌چنین، بر خلاف قوانین مربوط به شرایط عادی، اگر این مستأجرین تا سه ماه اجاره‌بهایشان را پرداخت نکنند، قراردادشان به‌طور خودکار فسخ نخواهد شد. اگرچه مالکان قادر به فسخ قرارداد طی این دوره نیستند، اما توصیه شده است که مالکان و مستأجران با یکدیگر مذاکره کنند؛ چراکه دست‌آخر و پس از پایان این مهلت، مستأجران ناگزیر به پرداخت اجاره هستند. در عین حال، امکان  امهال وام مسکن (mortgage holiday)، که برای صاحب‌خانه‌ها میسر شده بود، برای مالکانی که وام‌های سرمایه‌گذاری مسکن (Buy-to-Let mortgages) نیز در اختیار داشتند فراهم شد.

جمهوری چک: مستأجران و کرونا

در جمهوری چک، مهلت پرداخت اجارۀ منازل مسکونی و تجاری که به دلیل اقدام‌های مربوط به فاصله‌گذاری اجتماعی مجبور شده‌اند کسب‌وکار خود را تعطیل کنند، تمدید شد. هم‌چنین، مالکین از این‌که قرارداد اجاره‌نامه را به دلیل عدم پرداخت اجاره فسخ کنند، منع شده‌اند. این امر در مورد اجاره‌هایی  صدق می‌کند که مهلت پرداخت‌شان از ماه مارچ تا سپتامبر سال جاری است. درعین‌حال،‌ فرصت مالکین برای ارائه صورت‌حساب خدماتی و انرژی مصرفی مستأجران تمدید شده است.

 ایتالیا: مستأجران و کرونا

در ایتالیا، مستأجرین مسکونی، و برخی از مستأجرین تجاری، که بدهی‌های‌شان به دلیل رعایت اقدام‌های مربوط به قرنطینه بوده است، از مجازات‌های مربوط به تأخیر در پرداخت اجاره معاف می‌شوند و این امر تا پایان وضعیت اضطراری و قرنطینه ادامه دارد. علاوه‌براین، برخی از مستأجران تجاری می‌توانند در سال ۲۰۲۰ از یک اعتبار مالیاتی (تعویق در پرداخت مالیات) برابر با ۶۰٪ از اجارۀ ماه مارس ۲۰۲۰ بهره‌مند شوند.

 آلمان: مستأجران و کرونا

در آلمان، تخلیۀ اجباری مستأجران مسکونی و تجاری، چه در بخش خصوصی و چه در بخش دولتی، تا ماه ژوئن ۲۰۲۰ صورت نمی‌گیرد. در صورت بروز هرگونه مشکل با صاحب‌خانه، مستأجرین باید به صورت مکتوب شکایت خود را به دستگاه مسئول اعلام کنند. در آلمان نیز این وضعیت، به‌معنای معافیت از اجاره‌ نیست، ولی در این کشور آخرین مهلت تمامی اجاره‌های پرداخت نشده تا ۳۰ ژوئن ۲۰۲۲ تعیین شده است و نرخ بهره‌ای تا ۸٪ به تمامی این اجاره‌های پرداخت نشده تعلق می‌گیرد.

 ترکیه: مستأجران و کرونا

در کشور ترکیه، عدم پرداخت اجاره‌بها در قراردادهای اجاره‌نامۀ خصوصی در ماه‌های مارس تا ژوئن ۲۰۲۰ نمی‌تواند دلیلی برای فسخ قرارداد اجاره و بیرون‌کردن مستأجر از محل باشد. در مورد املاکی که مالکیت دولتی دارند، مانند برخی از زمین‌های مورد استفاده برای کشاورزی و دامداری، وزارت محیط‌زیست و برنامه‌ریزی شهری، پرداخت هزینه‌های فروش و تصرف را به تعویق انداخته است. شهرداری‌ها نیز می‌توانند قبض‌های آبِ محل‌های مسکونی و تجاری را که فعالیت‌های‌شان مختل شده است را معوق کنند و شورای شهر اجازه دارد که این دورۀ تعویق را تا شش ماه تمدید کند.

اقتصادهای سرمایه داری هم در بازار اجاره مسکن مداخله می کنند

هم‌زمان با افزایش جمعیت شهرنشین و افزایش اجاره‌نشینی، استفاده از نظام‌های تنظیم و کنترل اجاره (rent regulation and control system) و سیاست‌گذاری‌های مربوط به آن، برای تنظیم بازار مسکن و حمایت از مستأجرین آسیب‌پذیر، در مناطق مختلف جهان رواج پیدا کرد. نظام کنترل و تنظیم اجاره عمدتاً، در کنار سیاست‌های دیگری مانند مسکن اجتماعی (social housing)، به افراد کم‌درآمد یا با درآمد متوسط، در تأمین مسکن کمک می‌کنند. این نظام‌ها قرار است اثرات منفیِ عدم تقارن اطلاعاتی یا رقابت ناقص در بازار مسکن را جبران کنند. در بازار مسکن، عمدتاً توزیع اطلاعات میان مستأجران و مالکان برابر نیست و مالکان نسبت به مستأجران دربارۀ کیفیت مسکن و نسبت هزینه به کیفیت مسکن، اطلاعات بیشتری دارند؛ این موضوع در مورد بازارهای عرضۀ مسکن با تنوع بالا، مانند بازار مسکن درکلان‌شهرها، مصداق بیشتری دارد.

سیاست‌های مربوط به تنظیم اجاره وابسته به حضور مالکان خصوصی در بازار، و در پی برقراری تعادل میان منافع مستأجران و مالکان است. طبعاً، آن‌چه که برای مستأجر مزیت محسوب می‌شود، می‌تواند برای مالک زیان تلقی شود. اگر قوانین مربوط به تنظیم اجاره سخت‌گیرانه و شدید باشند، عواید حاصل از سرمایه‌گذاری کاهش می‌یابد و باعث کمبود عرضه در بازار مسکن استیجاری خواهد شد.

در تنظیم ملایم اجاره (soft rent regulation)، به‌جای توقف افزایش نرخ اسمی اجاره‌ (nominal rent freeze)، اجاره به طور خودکار و در تناسب با نرخ تورم افزایش می‌یابد. با تنظیم ملایم می‌توان از پیامدهای منفی تنظیم شدید اجاره (که در درازمدت برزو می‌یابند) همچون کاهش ارزش ملک، انتفاع نزدیکان، ایجاد تقاضای اضافه برای خانه‌هایی که نرخ اجاره‌شان تنظیم می‌شود، کاهش تحرک ساخت مسکن و نیروی کار و افزایش تبعیض علیه گروه‌های کم‌برخوردار اجتناب کرد.

در تنظیم ملایم اجاره سیاست‌گذار انتخاب‌های متعددی دارد. نظام ملایم تنظیم اجاره می‌تواند قدرت انحصاری را در زمینۀ کنترل اجاره در اختیار داشته باشد و تمامی مستأجران را از اجاره‌ای که بالاتر از نرخ بازار است مصون نگه دارد. هدف از این نوع تنظیم، ممانعت از بهره‌گیری مالکان از جایگاه انحصاری‌شان در بازار متنوع مسکن است. این روش مستلزم تنظیم سخت‌گیرانۀ اجاره نیست اما مثلاً می‌تواند اجاره‌های گزاف را با مجازات کیفری مهار کند. هم‌چنین، از آن‌جایی که برخی مالکین خصوصی اجاره‌ای بالاتر از نرخ بازار (و نرخی که برای مستأجری جدید اعمال می‌شد) بر مستأجر ساکن در یک خانه تحمیل می‌کنند، نظام ملایم تنظیم اجاره می‌تواند مانع از این افزایش شود. کنترل مبلغ اجاره برای مستأجران ساکن می‌تواند مستقل از نرخ بازار تعیین شده و در عین حال به نحوی تنظیم شود که بازده منصفانه‌ای برای سرمایه‌گذاران بازار مسکن اجاره‌ای داشته باشد. کنترل ملایم اجاره، از طرف دیگر، می‌تواند مانع از افزایش ناگهانی و بیش‌از‌حد اجاره‌ها در کوتاه‌مدت شود. این افزایش‌های بیش از حد عمدتاً زمانی صورت می‌گیرد که تقاضا برای مسکن کرایه‌ای در یک منطقه زیاد شده و عرضه سقف محدودی دارد.

نظام تنظیم اجاره در ایران و سایر کشورها

در ایران نیز، چندین قانون و طرح پیشنهادی در جهت حمایت از مستاجران مطرح وتصویب شده‌است. سیاست‌گذار بخش مسکن، در سال ۱۳۹۰، از طریق شورای عالی مسکن، که مصوبات آن در حکم مصوبات هیئت‌دولت در بخش مسکن است، قانونی را زمینۀ تنظیم سطح اجاره‌بها ابلاغ کرد. در قالب این قانون اعلام شد که موجران در تهران و البرز، تنها مجاز به افزایش اجاره‌بهای مسکن حداکثر تا ۹ درصد نسبت به رقم درج شده در قراردادهای اجاره مسکن سال ۸۹ هستند. اما این موضوع از سوی عناصر اصلی بازار اجاره یعنی موجران مورد قبول و پذیرش قرار نگرفت. به‌طوری‌که در شهر تهران در سال ۹۰ میانگین اجاره بهای مسکن نسبت به سال ۸۹ معادل ۱۵ درصد افزایش یافت. تجربه دوم دولت در حوزه مداخله‌گری در بازار اجاره مسکن مربوط به سال ۹۷ است؛ دو سال قبل وزارت راه وشهرسازی متن پیش‌نویس یک لایحه برای تغییر قانون روابط بین مالکان و مستأجران را به هیئت‌دولت، در قالب نامۀ وزیر راه و شهرسازی وقت به معاون اول ریاست جمهوری، ارائه کرد. در این لایحه، عنوان شد که مستأجرها می‌توانند تا یک سال پس از انقضای زمان قرارداد اجاره، با افزایش حداکثر ۱۰ درصدی اجاره بهای سال قبل، قراردادشان را با موجر تمدید کنند. اما، این پیشنهاد و پیش نویس لایحه، هیچ گاه تبدیل به لایحه در دولت نشد و صورت قانونی و لازم‌الاجرا به خود نگرفت. این پیشنهاد، به دلیل آنچه مغایرت این پیشنهاد با حق مالکیت موجران شناخته شد، در کمیسیون اقتصادی دولت متوقف ماند.

در قوانین و آیین‌نامه‌های جاری کشور ایران، بحث مسکن استیجاری همواره مطرح بوده و تکالیف یا اختیاراتی برای دولت در این حوزه تعریف شده است. ماده (۱) «قانون تشویق احداث و عرضۀ واحدهای مسکونی استیجاری»، مصوب سال ۱۳۷۷ بیان می‌کند که دولت مکلف است همه‌ساله حداقل ۱۰ درصد تعداد واحدهای مسکونیِ شهری منظورشده در برنامه‌های پنج سالۀ توسعۀ اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی کشور را، از طریق فراهم کردن تسهیلات لازم برای ساخت مسکن توسط وزارت مسکن و شهرسازی و عرضه به‌صورت استیجاری یا اجاره به شرط تملیک به متقاضیان واجدشرایط تأمین کند. از طرفی، در «طرح جامع مسكن ۱۳۹۶»، طرح مسكن اجتماعي در قالب مسكن استيجاري با هدف حمايت دولت از تأمين مسكن گروه‌هاي كم‌درآمد از طريق كمك به ساخت مسكن اجتماعي، پرداخت كمك‌اجاره و وام قرض‌الحسنه تصويب و به دولت ابلاغ شده است. در همین راستا می‌توان به ماده‌های (۵۹) و (۱۰۲) «قانون برنامه پنج‌ساله ششم توسعه» و «سند چشم‌انداز جمهوري اسلامي ايران در افق ۱۴۰۴» نیز اشاره کرد.

نظام اجاره  در سایر کشورها 

آلمان

قوانین مربوط به تنظیم بازار مسکن در آلمان توسعۀ زیادی یافته‌است، به طوری‌که در عین حمایت از مستأجران، سرمایه‌گذاران مسکن استیجاری نیز از کاهش قوانین مالیاتی سود می‌برند. گرچه میزان اجرایی شدن این قوانین و موثر بودن آن‌ها در ارزیابی‌های مختلف متفاوت است، اما در هر صورت آلمان یکی از کشورهای پیشگام در این زمینه محسوب می‌شود. از ماه ژوئن ۲۰۱۶، کنترل اجاره به قراردادهای جدید اعمال می‌شود و به تمام خانه‌ها، به جز ساختمان‌های جدیدالاحداث یا بسیار مدرن، تعلق می‌گیرد. در بخش مسکن استیجاریِ بدون کمک‌هزینه، که ۹۰ درصد از کل مسکن استیجاری را در آلمان تشکیل می‌دهد، مبلغ اجاره‌بهای اولیه نمی‌تواند آزادانه تعیین شود و باید بر اساس اجارۀ محلی تنظیم شود. این اجارۀ مبنا برابر با میانگین اجاره‌بهای واحدهای مشابه محلی است و تا سقف اجاره‌بهای توافق‌شده طی چهار سال اخیر محدود می‌شود. در برخی از شهرهای بزرگ جداولی وجود دارد که مبنای تعیین اجاره‌بها قرار می‌گیرد. مالک می‌تواند، برای مستأجر جدید، اجاره‌بها را تا ۱۰ درصد بیش از اجارۀ مبنا، و درصورت کمبود مسکن تا ۲۰ درصد بیش از اجارۀ مبنا، تنظیم کند. در یک قرارداد جاری، تا زمانی‌که مبلغ اجاره‌بها بیش از اجارۀ مبنا باشد، اجازۀ افزایش وجود ندارد و ضمناً مالک نمی‌تواند اجاره‌بها را بیش از ۲۰ درصد در سه سال افزایش دهد.

سوئد

كنترل اجاره در كشور سوئد براي اولين بار در سال  ۱۹۴۲ معرفي شد و بعد از آن بارها دچار تغيير شد. در اين كشور تقريباً تمام آپارتمان‌هاي استيجاري تحت قانون كنترل اجاره قرار دارند. مهم‌ترين مشخصۀ سيستم اجاره‌داري در سوئد وجود يك سيستم مذاكره جمعي است كه مبناي آن قراردادهاي توافقي بين انجمن مستأجران سوئد، شهرداري و مالكان خصوصي است. در اين سيستم، اجارۀ تعيين‌شده توسط شركت‌هاي مسكن شهرداري براي مالكان خصوصي نيز ملاك عمل قرار مي‌گيرد. سيستم اجاره‌داري در این کشور به‌نحوي طراحي شده كه مالكان را وادار كند تا بخشي از اين سيستم مذاكره جمعي اجاره شوند. در صورت عدم پيوستن مالكان به اين سيستم، مالك ملزم است براي رفع مشكلات احتمالی با مستأجر در هر اختلاف به دادگاه مراجعه كند. اگر طرفين معامله بر روي اجاره‌بهاي بالاتر به توافق نرسند، مستأجر حق دارد شكايتي براي دادگاه تنظيم كند و اين دادگاه با بررسي اجاره‌بهاي واحدهاي مسكوني مشابه كه اطلاعات آن در انجمن مستأجران سوئدي موجود است اجاره‌بهاي منطقي را براي ملك مورد نظر تعيين مي‌كند. معمولاً ارجاع فرايند به دادگاه به نفع مستأجر تمام مي‌شود.

ایالات متحده

اولين قانون محلي كنترل اجاره در ايالات متحده آمريكا در دهۀ ۱۹۲۰ ميلادي اتخاذ شده و از آن زمان تغییرات زیادی کرده‌است. این قوانین، در ایالت‌های مختلف متفاوت است. در ايالت اورگان نرخ افزايش ساليانۀ اجاره‌بها معادل با نرخ تورم به‌علاوه هفت درصد محدود ميشود. در كاليفرنيا، نرخ افزايش ساليانۀ اجاره‌بها به نرخ تورم به‌علاوه پنج درصد محدود مي‌شود. در برخي از شهرهاي ايالت مريلند، نرخ افزایش ثابت نیست و ضريب افزايش اجاره به‌طور ساليانه تعيين مي‌شود. به‌عنوان مثال ضريب افزايش اجاره براي قراردادهايي كه از  ۱ جولاي  ۲۰۱۹ تا  ۳۰ ژوئن ۲۰۲۰ انجام مي‌گيرد، ۱٫۶ درصد تعيين شده است. در برخی شهرهای ایالت نیویورک، قانون كنترل اجاره براي ساختمان‌هايي كه قبل از  ۱۹۴۷ احداث شده‌اند و قانون ثبات اجاره براي ساختمان‌هايي كه مابين سالهاي  ۱۹۴۷ و ۱۹۷۴ احداث شده‌اند، اجرا می‌شود. در واشنگتن‌دي‌سي قانون كنترل اجاره، حد ساليانه‌اي براي افزايش اجاره‌بها متناسب با شاخص هزينۀ مصرف‌كننده به‌علاوه ۲ درصد تعيين مي‌كند. براي مالكاني كه داراي مستأجر سالخورده (بالاي ۶۲ سال) و يا معلول هستند حداكثر افزايش ساليانه اجاره‌بها كمتر از شاخص هزينۀ مصرف‌كننده (حداكثر ۵ درصد) در نظر گرفته مي‌شود، ولی ساختمان‌هاي احداث‌شده بعد از ۱۹۷۵ از اين قانون معاف هستند.

(نکته: این بخش از یادداشت از «گزارش اجاره‌داري مسكن و مروري بر قوانين كنترل اجاره‌بها»، تهیه شده توسط معاونت پژوهش‌هاي زيربنايي و امور توليدي مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی در اسفندماه ۱۳۹۸، برداشت شده‌است.)

دریافت نسخه الکترونیکی گزارش کرونا، نیروی کار و حمایت اجتماعی- شماره دهم

لینک کوتاه https://iran-bssc.ir/?p=14773

مطالب مرتبط:

گزارش ۱۸| کاهش عوارض نوسانات درآمدی برای فقرا با اعطای اعتبارات خرد گزارش ۸| شاغلین بخش غیررسمی و بحران کرونا در ایران و جهان گزارش ۷| اقدامات دولت‌ها و کارفرمایان زیر ذره‌بین اتحادیه‌های کارگری گزارش ۶| کارکنان کدام‌یک از بخش‌های اقتصادی بیش از همه از همه‌گیری جهانی کرونا متأثر شده‌اند؟ گزارش ۵| آیا کشورهای در حال توسعه می‌توانند هزینه گسترش طرح‌های حمایت اجتماعی را پرداخت کنند؟ گزارش ۴| دولت‌های همسایۀ ایران چگونه از نیروی‌کار و گروه‌های آسیب‌پذیر در برابر بحران کرونا حمایت می‌کنند؟