اجرای مصوبه دولت برای سقف اجاره‌بها همچنان با اماواگرهایی مواجه است. موضوع اصلی این مصوبه ضمانت اجرایی است که قرار است در بازار خصوصی مسکن ورود کند. چگونه رابطه بین موجر و مستأجر را می‌توان نظارت کرد و اجازه افزایش قیمت‌ها را از یک سطحی به بعد به طرفیت معامله نداد؟ این اصلی‌ترین بحث مصوبه اخیر دولت است. در این زمینه مجلس در جلسات مختلف با دولت، به دنبال حل مشکل و پیشنهاد راه‌هایی برای اجرای دقیق این ابلاغیه است. مهم‌ترین بحثی که از سوی مجلس چه در بحث اجرای مصوبه دولت و چه بحث مالیات خانه‌های خالی پیشنهادشده، ایجاد سامانه‌ای برای ثبت کلیه معاملات در بازار مسکن است. اما این طرحی زمان‌بر است و در کوتاه‌مدت نمی‌توان به اجرای ابلاغیه مزبور امید داشت. بر این اساس محمد سرگزی عضو کمیسیون عمران و نماینده مردم زابل و زهک در گفت‌وگو با شرق پیشنهاد می‌دهد؛ سامانه‌ای که وزارت راه و شهرسازی برای مالیات خانه‌های خالی ایجاد کرده، جامع‌تر شده و تمام معاملات را پوشش دهد تا به‌این‌ترتیب مسیر کوتاه‌تری را برای اجرای مصوبه دولت طی کنیم. سرگزی که دکترای حقوق جزا داشته و سابقه دادستانی در زابل را در کارنامه دارد معتقد است در این مدت اگر مصوبه دولت از شانیت قانون برخوردار باشد؛ می‌توان از طریق شورای حل اختلاف، اجرای آن را پیگیری کرد.
*دولت برای جلوگیری از نوسانات شدید در بازار اجاره‌بها، مصوبه‌ای داشت که بر اساس آن سقف افزایش اجاره در تهران تا ۲۵ درصد، کلان‌شهرها تا ۲۰ درصد و سایر شهرها تا ۱۵ درصد امکان‌پذیر است. به نظر شما این مصوبه چه میزان ضمانت اجرا دارد و چه موانعی مقابل دولت برای اجرای این مصوبه تعیین هست؟
این مصوبه ازآن‌جهت که چندان قابل نظارت نیست؛ مشکلاتی را در جهت تضمین اجرای آن به وجود می‌آورد. البته برخی از دوستان پیشنهاد داده‌اند که سامانه‌ای توسط وزارت راه و شهرسازی ایجاد شود تا معاملات در سامانه ثبت و با صدور کد رهگیری، قابل پیگیری باشد. این طرح اگرچه زیرساختی و اصولی است اما طرحی زمان‌بر است و ممکن است در کوتاه‌مدت اصلاً به وضعیت بازار مسکن کمکی نکند. حتی اعضای کمیسیون عمران طرح جهش تولید مسکن را پیگیری که می‌کنند نیز زمان‌بر است و ملاحظه دارید که طرحی که ارائه می‌شود تا بخواهد در کمیسیون نهایی شده و در صحن فوریت‌های آن تصویب شود؛ زمان خواهد برد. ما در کنار طرح جهش تولید، دو بحث دیگر هم در حال پیگیری داریم که یکی بحث مالیات خانه‌های خالی و دیگری بحث ارائه زمین‌های ارزان‌قیمت به مردم جهت ساخت است.
* درصورتی‌که این مصوبه را مفید به حال مستأجران و اقشار کم‌درآمد می‌دانید، مجلس چه اقدام حمایتی از دولت در این زمینه می‌تواند انجام دهد؟
مجلس می‌تواند در چارچوب قانون تکالیفی برای دولت تعیین کند. در این خصوص هم بحث‌هایی در کمیسیون صورت گرفته است. جلساتی نیز با مسئولین وزارت راه خواهیم داشت که راهکارهای نظارت بر این بازار را در آنجا به بحث می‌گذاریم.
ما در حال حاضر زمینه‌های لازم برای تشخیص ارتباط بین موجر و مستأجر را نداریم. لذا برای نظارت صحیح و اصولی حتماً لازم است سامانه‌ای تشکیل‌شده و تمام معاملات در آن ثبت شود.
در خصوص موضوع مالیات بر خانه‌های خالی این سامانه پیش‌بینی شد. پیگیری‌هایی که کردیم ملاحظه شد که در خود وزارت راه و شهرسازی هم سامانه‌ای طراحی‌شده که هنوز فعال نشده است. بنابراین اگر سامانه طراحی‌شده در وزارت راه سریع‌تر آغاز به کار کند و سایر معاملات را بتوانیم در آن بگنجانیم؛ مسیر کوتاه‌تری تا رسیدن به هدف نظارتی در بازار مسکن را پیش رو خواهیم داشت. برای این کار هم باید قانون جامعی داشته باشیم که همه وجوه بازار را پوشش می‌دهد. ما در طرح مجلس به دنبال این اتفاق هستیم.
*آیا از تجارب سایر کشورها در مورد مداخله دولت در حوزه مسکن اطلاع دارید؟
بله حتی در بسیاری از کشورهای پیشرفته، مداخله دولت در بازار مسکن جدی است. در غالب کشورهای توسعه‌یافته فضای مسکن رها نشده و دست بازار آزاد سپرده نشده است. اما متأسفانه ما در ایران مسکن را کاملاً به دست بازار آزاد سپردیم و هرگونه تلاطمی در این بازار وارد شود؛ منعی ندارد.
به‌طور نمونه دولت‌های دیگر امتیازاتی را برای اجاره‌داری حرفه‌ای در نظر می‌گیرد. مثلاً زمین ارزان‌قیمت به ساخت‌وساز می‌دهد، مشوق‌های مالیاتی و تخفیف‌های مالیاتی به ساخت مسکن تعلق می‌گیرد و تسهیلات ارزان‌قیمتی را به سازنده‌ها می‌پردازد. به‌این‌ترتیب افرادی که به ساخت مسکن استیجاری علاقه‌مند هستند؛ ورود می‌کنند. فردی هم که به این بخش وارد می‌شود؛ درواقع روی اجاره‌بها سرمایه‌گذاری می‌کند. اما با توجه به مجموع امتیازاتی که دولت برای سازنده در نظر گرفته است؛ میزان اجاره‌بها و افزایش آن زیر نظر دولت است. بعضاً شهرداری‌ها متولی ساخت می‌شوند و یا حتی بخش خصوصی وارد اجاره‌داری حرفه‌ای می‌شود. اما دولت به‌اندازه‌ای مسکن ساخته است که این تلاطمات به‌طور کامل کنترل می‌شود.
ما هم باید به همین سمت حرکت کنیم. شما امروز می‌بینید که گندم به‌عنوان یک کالای استراتژیک در کشور موردحمایت یارانه‌ای دولت است و قیمت نهایی مصرف‌کننده بسیار کمتر از هزینه تولید آن است. دولت باید به مسکن نیز به چشم کالای استراتژیک نگاه کند. یک برنامه مشخص و مدون برای کنترل اجاره‌بها داشته باشد. اگرچه برخی مخالف ورود دولت هستند این هم به این دلیل است که در کشور ما ملک به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل‌شده و سرمایه‌گذاران در این حوزه از این محل نفع بالایی می‌برند. ما باید این کالای سرمایه‌ای را تبدیل به کالای مصرفی کنیم. حال موجبات آن چیست؟ باید زیرساختی را فراهم کنیم که برای کسی نصرفد به امید افزایش قیمت خانه بخرد. این فضا باید از بین برود.
*چگونه این فضا به وجود خواهد آمد؟
ما باید یک بسته جامعی را در این حوزه تعریف کنیم. هم در حوزه اجاره‌داری حرفه‌ای و هم در ساخت مسکن. زمین‌های اجاره ۹۹ ساله می‌توانیم تخصیص بدهیم که قیمت زمین از هزینه کل ملک خارج شود. موضوع مالیات خانه‌های خالی را باید به‌طورجدی ورود پیدا کنیم و دیگر برای کسی نصرفد که خانه را برای افزایش قیمت خریداری کرده و خالی بگذارد. ما امروز در شهر تهران آمارهای مختلفی را درباره خانه‌های خالی داریم. یکی از آمارهای اعلامی ۵۰۰ تا ۶۰۰ هزار خانه خالی در تهران است. همین میزان اگر وارد بازار اجاره شود؛ هم قیمت اجاره را تحت تأثیر قرار داده و هم قیمت مسکن را کاهش می‌دهد. مشکل اصلی ما در این زمینه ضمانت اجرایی ضعیف طرح و برنامه‌هاست. آلان ستاد کرونا مصوبه‌ای را برای اجاره‌بها پیش‌بینی کرده اما باید به این بیندیشیم که اگر این سیاست اجرا نشود چه می‌شود. ازاین‌رو باید ضمانت اجراها را در جلسات حتماً پیگیری کنیم. در خصوص مالیات بر خانه‌های خالی در طرح تأمین مسکن، کاملاً ضمانت اجرا پیش‌بینی‌شده که ضمانت اجرای مؤثری هم هست. بعید می‌دانم با اجرای این طرح افراد دیگر تمایل داشته باشند که خانه‌های خود را خالی نگاه دارند. برای مصوبه دولت هم باید پیش‌بینی‌های لازم را داشته باشیم.
*از ابتدای کار مجلس، کمیسیون عمران چندین جلسه با وزیر راه و شهرسازی و معاونان او داشته است. در این جلسات هیچ بحثی در خصوص ضمانت اجرای این طرح‌شده است؟
ما از ابتدای مجلس در خصوص طرح تأمین مسکن جلسه داشته‌ایم. یکی از مباحثی هم که به آن پرداخته‌شده ضمانت اجراهاست. در این خصوص مطالعات در حال انجام است. شما می‌دانید که ضمانت اجراها موضوع حساسی است و لازم است به‌گونه‌ای پیش‌بینی شود که مؤثر باشد. از آن‌طرف هم باید به شکلی باشد که حق کسی تضییع نشود. یعنی هر دو وجه قضیه باید با هم در طرح دیده شود.
*برخی معتقدند شورای حل اختلاف می‌تواند در این بخش به اجرایی شدن مصوبه کمک کند. نظر شما چیست؟
اگر سطح مصوبه دولت را در حکم قانون بدانیم؛ که درجاهای مختلف هم شانیت به آن داده‌شده باشد، می‌توان از ظرفیت‌های شورای حل و اختلاف هم استفاده کرد.
یعنی در جایی که مستأجر به شورا شکایت می‌برد؛ این شورا با لحاظ مصوبه دولت که در حکم قانون است می‌تواند رأی صادر کند.
منبع:
گزارش فوق در تاریخ ۲۰ مردادماه ۱۳۹۹ در روزنامه شرق منتشرشده است.
