در کشورهای اروپایی یکی از روش‌های کنترل قیمت‌ها در بازار مسکن، استفاده از توانایی بخش‌های عمومی مانند شهرداری‌هاست. در وین دست‌کم ۲۵ درصد از واحدهای مسکونی توسط شهرداری ساخته‌شده و شهرداری با این سرمایه‌گذاری توانسته از یک‌سو برای خود درآمد ایجاد کند و به‌جای تراکم فروشی، اجاره از مستأجران بگیرد و از سوی دیگر با متعادل نگاه‌داشتن قیمت‌ها در بازار مسکن، روی میانگین قیمت‌ها در این بازار اثر بگذارد. این راهکار به عقیده علیرضا پاک‌فطرت عضو کمیسیون عمران مجلس در ایران هم قابل الگوبرداری است.
*دولت برای نرخ اجاره‌بهای مسکن، سقف تعیین کرده تا قیمت‌ها افزایش بی‌ضابطه‌ای نداشته باشد. به نظر شما چه موانعی برای اجرای این مصوبه وجود دارد؟
پیش از آنکه به مصوبه دولت بپردازم توضیحی درباره چرایی افزایش قیمت‌ها می‌دهم. مسکن یک کالایی است که تابع عرضه و تقاضاست. وقتی تقاضا بیشتر از عرضه باشد؛ مسلماً قیمت کالا رو به افزایش می‌رود. اگرچه در کشور ما مسکن زیاد ساخته می‌شود اما در بخش عرضه با مشکل مواجه هستیم چراکه با پدیده‌ای به نام خانه‌های خالی مواجه هستیم که این مسئله بازار مسکن را متأثر کرده است. یعنی باوجود داشتن مسکن به حد نیاز اما این کالا به متقاضیان عرضه نمی‌شود. سرمایه‌ای بودن مسکن سبب شده، افراد بخشی از سرمایه‌های خود را در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کنند. چراکه رشد قابل‌توجه و بیش از تورم مسکن، سبب رشد سرمایه آنها می‌شود. از آن‌طرف وقتی دولت از این خانه‌های خالی مالیاتی اخذ نمی‌کند؛ برای مالکان خواباندن سرمایه در بازار ملک به قیمت خالی بودن خانه‌ها نیز صرفه اقتصادی دارد. باوجودآنکه مدت‌هاست بحث دریافت مالیات از خانه‌های خالی مطرح‌شده است اما هنوز و پس از گذشت سال‌ها از طرح مسئله، این تکلیف قانونی عملیاتی نشده است. یکی از مباحث طرح‌شده با مسئولان وزارت راه و شهرسازی نیز همین مسئله مالیات خانه‌های خالی است. بنابراین اگر دولت اجرای این قانون را تسریع کند و از خانه‌های خالی مالیات بگیرد؛ برای مالکان خالی نگاه‌داشتن خانه‌هایشان صرفه اقتصادی نخواهد داشت و بخشی از این کالایی که امروز بدون استفاده مانده، عرضه می‌شود و می‌تواند روی قیمت‌ها اثر بگذارد. البته دولت برای اجرای این مصوبه نیاز به ایجاد سامانه‌ای دارد که آنچه باعث به تعویق افتادن طرح مزبور شده نیز همین سامانه است. با توجه به موانعی که برای ایجاد سامانه وجود دارد و زمان‌بر بودن طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی، دولت تصمیم گرفت سیاستی دیگر که در کوتاه‌مدت قابل‌اجرا باشد را در دستور کار قرار دهد. بنابراین در مصوبه‌ای برای افزایش نرخ اجاره‌بها سقف تعیین کرد. آن‌طور که شنیدم برای تهران تا ۲۵ درصد، کلان‌شهرها ۲۰ و دیگر شهرها ۱۵ درصد افزایش قیمت مجاز است. اما این برنامه دولت نیز با مشکل بزرگی روبروست و آن‌هم اجرای مصوبه است. در یک ماه گذشته دیدیم باوجودآنکه دولت مصوبه مزبور را ابلاغ کرده است اما قراردادهای اجاره بدون توجه به مصوبه دولت، با نرخ‌های موردنظر مالکان بسته می‌شود. افزایش اجاره‌ها نه‌تنها بیشتر از ۲۵ درصد بلکه حتی تا صد درصد رشد را نشان می‌دهد. مشکل اصلی کار این است که دولت نمی‌تواند بر تک‌تک معاملات نظارت داشته باشد و اساساً معاملات چه در بخش خرید و چه در بخش اجاره غیرقابل‌کنترل و نظارت است.
*به نظر شما می‌توان با ایجاد سامانه و الزام افراد برای ثبت معاملات این بازار را تحت نظارت درآورد؟
قطعاً ایجاد سامانه می‌تواند کمک بزرگی به این بازار داشته باشد. اساساً اجرای دولت الکترونیک می‌تواند به تمام بخش‌ها و بازارها کمک کند. شما امروز تلاطمات زیادی در بازار خودرو، طلا و ارز مشاهده می‌کنید. اگر بتوانیم دولت الکترونیک را در تمام بخش‌ها اجرایی کنیم؛ شفافیت ایجادشده باعث می‌شود جلوی فساد، رانت و تلاطمات ناشی از سودجویی گرفته شود. باوجودآنکه امروز در دنیای اطلاعات و فناوری‌های جدید زندگی می‌کنیم اما سیستم‌های حاکم بر کشور قدیمی و سنتی و بدون فناوری است. این مسئله از یک‌سو باعث شده خدمات ارائه‌شده به‌کندی صورت گیرد و از سویی دیگر باعث بروز تخلفات، سوءاستفاده، رشوه‌گیری و نهایتاً فساد شده است. سال‌هاست که روی اجرای دولت الکترونیک برای ایجاد شفافیت در نظام‌های مختلف اداری و کسب‌وکار تأکید شده است اما متأسفانه با اجرا فاصله زیادی داریم و گویی به‌طورکلی به دست فراموشی سپرده‌شده است. چنانچه بتوانیم دولت الکترونیک را اجرا کنیم، با شفافیتی که ایجاد می‌شود می‌توانیم؛ بازارهای مختلف را هم به‌صورت شفاف رصد کنیم. تأکید می‌کنم که این اتفاق نه‌تنها در بازار مسکن بلکه در تمام بازارهای کلیدی می‌تواند بیفتد و قابل نظارت و کنترل شود. منظور از نظارت هم دخالت‌های دستوری نیست. دولت درعین‌حال که باید اقتصاد را آزاد بگذارد؛ می‌تواند بر نحوه عملکردها نظارت داشته باشد.
*مجلس به‌عنوان مرجع قانون‌گذاری چه کمکی می‌تواند به دولت در اجرای مصوبه جدید داشته باشد؟
مجلس قطعاً نمی‌تواند وارد فاز اجرا شود و در این بخش کاری انجام دهد. اما می‌تواند الزامات قانونی یک سیاست را ایجاد کند. اگر لایحه‌ای را دولت به مجلس ارائه دهد که بر اساس آن ضمانت اجرایی پیش‌بینی‌شده باشد مجلس می‌تواند با بررسی سریع و تصویب آن به دولت کمک کند. از سوی دیگر خود مجلس هم می‌تواند طرح‌هایی در این زمینه داشته باشد. اخیراً موضوع مالیات خانه‌های خالی در کمیسیون عمران به بحث گذاشته‌شده و طی جلساتی ایجاد سامانه شناسایی خانه‌های خالی نیز موردبررسی قرارگرفته است. دولت ملزم شده است این سامانه را هر چه سریع‌تر راه‌اندازی کند تا بخشی از مشکلات این بخش رفع شود. برای تضمین اجرای مصوبه سقف افزایش اجاره‌بها نیز می‌توانیم به دولت تکلیف کنیم که سامانه‌ای را ایجاد کند تا قراردادها به‌صورت الکترونیک ثبت شود و قابل نظارت و رهگیری باشد.
*استفاده از ظرفیت شورای حل اختلاف می‌تواند کمک‌کننده باشد؟
من اعتقادی به استفاده از ظرفیت این شورا و از طریق راهکار قضایی ندارم. مالک و مستأجر سال‌ها باید با یکدیگر در ارتباط باشند. اگر پایه رابطه بر اساس شکایت گذاشته شود؛ بر این رابطه اثر منفی می‌گذارد و اصلاً مالک حاضر به اجاره ملک به آن فرد نخواهد شد.
*آیا کشورهای دیگر تجربه‌های مشابهی در این زمینه دارند؟ چگونه توانسته‌اند این بازار را کنترل کنند؟
در کشورهای دیگر روش‌های مناسبی وجود دارد که قابل الگوبرداری است. به‌طور نمونه در وین که موردتحقیق خود من بوده است؛ مدیریت شهری به‌گونه‌ای عمل کرده که مردم کاملاً از سیاست‌های اجراشده رضایت دارند. در آنجا دست‌کم مالک ۲۵ درصد از کل واحدهای مسکونی، شهرداری است و شهرداری به‌عنوان موجر با مستأجرها قرارداد می‌بندد. از محل اجاره هم شهر را اداره می‌کند. آنجا شهرداری ناچار نیست به خاطر کسب درآمد تراکم‌فروشی کند. شهرداری در حوزه مسکن سرمایه‌گذاری کرده و به‌عنوان انبوه‌ساز، درصد قابل‌توجهی از واحدهای شهر را ساخته است. وقتی یکی از طرفین اصلی معاملات مسکن، شهرداری است، به‌راحتی موضوع قیمت‌ها قابل‌کنترل می‌شود. معمولاً قیمت‌ها معتدل نگاه داشته می‌شود و شهرداری حداقل حدود ۲۰ درصد از بخش خصوصی ارزان‌تر خانه‌ها را اجاره می‌دهد. ضمن آنکه سعی می‌کند به افرادی که نیازمندتر هستند این خانه‌ها را اجاره دهد. دنیا هم قبلاً مشکلات ما را داشته و از راه‌هایی که ما رفتیم گذر کرده است. امروز ما هم باید از تجربیات آنها استفاده کنیم. در بخش مسکن با ورود دولت و یا شهرداری می‌توان تا حد زیادی مسئله قیمت‌ها را حل کرد.
منبع:
- گزارش فوق در تاریخ ۲۹ مردادماه ۱۳۹۹ در روزنامه شرق منتشرشده است.
